കേന്ദ്രം മാതൃകാ വാടക നിയമം തയ്യാറാക്കി ; സംസ്ഥാന നിയമങ്ങൾ അസാധുവാകും  


JULY 19, 2019, 11:17 AM IST

വീടുകൾ വാടകക്ക് നൽകുന്നതിനായി വിപണിയധിഷ്ഠിത സമീപനത്തിലൂടെ ചട്ടങ്ങൾ ആവിഷ്‌ക്കരിക്കുന്നതിനായി മാതൃക കുടിയിരുപ്പു നിയമം (മോഡൽ ടെനൻസി ആക്ട്) 2019 ന്റെ കരട് രൂപം ഭവന, നഗരവികസന മന്ത്രാലയം പ്രസിദ്ധീകരിച്ചു. 2011 ലെ ജനസംഖ്യ കണക്കുകൾ പ്രകാരം രാജ്യത്ത് 1.1 കോടി വീടുകൾ ആൾപ്പാർപ്പില്ലാതെ ഒഴിഞ്ഞുകിടക്കുകയാണ്. ഇവയെ വാടക വിപണിയിൽ ഉൾപ്പെടുത്തി വിപണിയുടെ വളർച്ച കൈവരിക്കുകയാണ് നിയമത്തിന്റെ ലക്ഷ്യം. നിലവിലുള്ള നിയമം വാടകവിപണിയുടെ വളർച്ചയെ തടയുന്നതായിരുന്നു. ഒഴിഞ്ഞുകിടക്കുന്ന വീടുകൾ വാടകക്ക് നൽകുന്നതിന് ഉടമകൾ ഭയപ്പെട്ടു. അവ വീണ്ടെടുക്കുന്നതിന് കഴിഞ്ഞേക്കുമോയെന്ന ഭയമാണ് അവരെ പിന്തിരിപ്പിച്ചത്. നിലവിലുള്ള വ്യവസ്ഥിതിയിൽ കൂടുതൽ സുതാര്യതയും ഉത്തരവാദിത്വവും ഉറപ്പാക്കുന്നതിലൂടെ ഉടമയുടെയും വാടകക്കാരന്റെയും താൽപ്പര്യങ്ങൾ സന്തുലിതമായ രീതിയിൽ സംരക്ഷിക്കുന്ന നിയമമാണ് ആവിഷ്‌ക്കരിക്കുന്നത്. 

വീടിന്റെ ഉടമയുടെയും വാടകക്കാരന്റെയും കടമകൾ വ്യക്തമായി നിർവചിക്കുന്ന മാതൃകാ നിയമം തർക്കപരിഹാരത്തിനുള്ള സംവിധാനവും ആവിഷ്‌ക്കരിച്ചിട്ടുണ്ട്. കുടിയേറ്റക്കാർ, സംഘടിതമേഖലയിലും അസംഘടിത മേഖലയിലും പണിയെടുക്കുന്നവർ, വിദ്യാർഥികൾ, പ്രൊഫഷണലുകൾ എന്നിവരുൾപ്പെടെ വിവിധ വരുമാന വിഭാഗക്കാർക്ക് സ്വകാര്യ പങ്കാളിത്തത്തോടെ പാർപ്പിടങ്ങൾ ലഭ്യമാക്കുകയാണ് ലക്ഷ്യം. 

 തർക്കങ്ങൾ പരിഹരിക്കുന്നതിന് വാടക കോടതിയും (റെന്റ് കോർട്ട്) അപ്പീലുകൾ കേൾക്കുന്നതിന് വാടക ട്രിബ്യുണലും രൂപീകരിക്കും. നഗര പ്രദേശങ്ങളിലായാലും ഗ്രാമീണമേഖലയിലായാലും എഴുതിതയ്യാറാക്കിയ കരാറിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ മാത്രമേ വീടുകൾ വാടകക്ക് നൽകാവൂ. അത്തരമൊരു കരാർ പ്രാവർത്തികമാക്കി രണ്ടുമാസത്തിനുള്ളിൽ വീട്ടുടമയും വാടകക്കാരനും റെന്റ് അതോറിറ്റിയെ അറിയിക്കണം. അതോറിറ്റി ഇരുകൂട്ടർക്കും ഐഡി നൽകും. ഡിജിറ്റൽ പ്ലാറ്റ്‌ഫോമുകളിലൂടെയും കരാറുകൾ സമർപ്പിക്കാവുന്നതാണ്. 

മാതൃക നിയമം സംസ്ഥാനങ്ങൾ അംഗീകരിക്കുകയും നടപ്പാക്കുകയും ചെയ്യുന്നപക്ഷം അത് മധ്യ, ഇയർന്ന വിഭാഗക്കാരുടെ സ്വകാര്യ വാടക വീട് വിപണിയെ കൂടുതൽ നന്നായി നിയന്ത്രിക്കുന്നതിന് സഹായിക്കും. എന്നാൽ നഗരങ്ങളിൽ നിയമാനുസൃതമല്ലാത്ത കോളനികളിൽ താമസിക്കാൻ നിർബ്ബന്ധിതരായ വലിയൊരു ജനക്കൂട്ടമുൾപ്പടെ എല്ലാവിഭാഗക്കാർക്കും താമസിക്കാനുള്ള വാടകവീടുകൾ ലഭിക്കുമെന്നുറപ്പ് വരുത്താനോ വാടകക്ക് ലഭ്യമാകുന്ന വീടുകളുടെ എണ്ണം വർദ്ധിപ്പിക്കുന്നതിനോ ഇത് സഹായകമാകില്ല. 

2022 ആകുമ്പോഴേക്കും എല്ലാവർക്കും വീടുകൾ എന്ന പദ്ധതി (പ്രധാൻമന്ത്രി ആവാസ് യോജന അർബൻ) 2015 ൽ ആരംഭിക്കുന്നതിനു മുമ്പുതന്നെ ആകെ നിർമ്മിക്കുന്ന 2 കോടി വീടുകളുടെ 20 % വാടകക്ക് നൽകുന്നതിന് വേണ്ടിയാകണമെന്നു തീരുമാനിച്ചിരുന്നു. ഇതിനായി 6000 കോടിരൂപ വകയിരുത്തുകയും ചെയ്തു. ചിലവിന്റെ 75 %വും കേന്ദ്ര ഗവൺമെന്റായിരിക്കും വഹിക്കുക. ബാക്കിതുക സംസ്ഥാന ഗവണ്മെന്റുകളോ നഗര ഭരണസമിതികളോ അല്ലെങ്കിൽ സ്വകാര്യമേഖലയിലെ എൻജിഒ, സിഎസ്ആർ പ്രവർത്തനങ്ങളിലൂടെയോ കണ്ടെത്തണം. 

എന്നാൽ 2015 ൽ പദ്ധതി തുടങ്ങിയപ്പോൾ വാടകക്ക് നൽകേണ്ടതായ വീടുകളുടെ നിർമ്മാണം ഒഴിവാക്കി. പിന്നീട് ദേശീയ വാടക ഭവനപദ്ധതിയുടെ രൂപരേഖ എംഎച്ച് യുഎ തയ്യാറാക്കിയെങ്കിലും അതിനായി പ്രധാൻമന്ത്രി ആവാസ് യോജനയിൽ നിന്നും ഫണ്ടുകളൊന്നും അനുവദിച്ചതുമില്ല.

ഇപ്പോൾ ആവിഷ്‌ക്കരിച്ചിട്ടുള്ള മാതൃക നിയമത്തിൽ നിരവധി വ്യവസ്ഥകൾ ഉൾപ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ട്. താമസിക്കാനാവശ്യമായ വീടുകൾക്ക് നൽകേണ്ടതായ സെക്യൂരിറ്റി തുക രണ്ടു മാസത്തെ വാടകയിൽ കൂടാൻ പാടില്ല. താമസിക്കാനല്ലാത്ത ഭവനങ്ങൾക്ക് ഒരു മാസത്തെ തുക നൽകിയാൽ മതിയാകും. ഇരു കൂട്ടരും നടത്തേണ്ടതായ അറ്റകുറ്റ പണികളും ഏതൊക്കെയെന്നു നിർവചിച്ചിട്ടുണ്ട്. ഇതിൽ ഏതെങ്കിലുമൊരുകക്ഷി  അതിനു തയ്യാറാകുന്നില്ലെങ്കിൽ അതിനാവശ്യമായ തുക സെക്യൂരിറ്റി തുകയിലോ വാടകയിലോ കുറവ്  ചെയ്താൽ മതിയാകും. വീട് വാടകക്കാരൻ ദുരുപയോഗം ചെയ്യുന്നപക്ഷം, ഉടമ നോട്ടീസ് നൽകിയശേഷം വാടകകോടതി അത് ഉടമക്ക് വീണ്ടെടുത്തുനൽകും. പൊതുജനങ്ങൾക്ക് ശല്യം, കേടുപാടുകൾ വരുത്തൽ, ധാർമ്മികവും നിയമവിരുദ്ധവുമായ കാര്യങ്ങൾക്ക് ഉപയോഗപ്പെടുത്തൽ എന്നിവയെല്ലാം ദുരുപയോഗത്തിന്റെ നിർവചനങ്ങളിൽ ഉൾപ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ട്. വാടകക്കാരൻ ഒഴിഞ്ഞുപോകാൻ കൂട്ടാക്കുന്നില്ലെങ്കിൽ ഉടമക്ക് രണ്ടു മാസത്തേക്ക് വാടകയുടെ ഇരട്ടിയും അതിനു ശേഷം നാലിരട്ടിയും ആവശ്യപ്പെടാൻ കഴിയും. 

മാതൃക നിയമത്തെക്കുറിച്ച് ബജറ്റ് പ്രസംഗത്തിൽ സൂചിപ്പിച്ച ധനമന്ത്രി നിർമ്മല സീതാരാമൻ നിലവിലുള്ള നിയമങ്ങളെല്ലാം പഴഞ്ചനാണെന്നു പറയുകയുണ്ടായി. 

മാതൃക നിയമം വരുന്നതോടെ സംസ്ഥാന വാടക നിയന്ത്രണ നിയമങ്ങളെല്ലാം അസാധുവാകും. ഇന്ത്യയിലെ പദ്ധതികൾക്ക് ധന സഹായം നൽകുന്നതിന് ലോക ബാങ്ക് ഉന്നയിച്ചതായ വ്യവസ്ഥകളിലൊന്നായിരുന്നു വാടക നിയമ പരിഷ്‌ക്കരണം. എന്നാൽ ഭൂമിയും നഗരവികസനവുമെല്ലാം സംസ്ഥാന വിഷയങ്ങളായതിനാൽ മാതൃക നിയമം സംസ്ഥാനങ്ങൾക്ക് ബാധകമാകില്ല. അതിനായി മാതൃക നിയമത്തിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ സംസ്ഥാനങ്ങൾ അവരുടേതായ നിയമങ്ങൾ പാസാക്കണം. കേന്ദ്ര ഭരണ പ്രദേശങ്ങൾക്ക് അവയുടെ നിയമങ്ങൾ റദ്ദാക്കുകയോ ഭേദഗതി നടത്തുകയോ ചെയ്യാം. മാതൃക നിയമം നിലവിലുള്ള വാടക കരാറുകൾക്ക് ബാധകമാകില്ലെന്നും ഭാവിയിൽ ഉണ്ടാകുന്നതിനു മാത്രമേ ബാധകമാകുകയുള്ളുവെന്നും വ്യക്തമാക്കിയിട്ടുണ്ട്. 

വാടക നിയന്ത്രണ നിയമം റദ്ദാക്കൽ നഗരങ്ങളിൽ, പ്രത്യേകിച്ചും ദക്ഷിണ മുംബൈയിൽ, വലിയൊരു രാഷ്ട്രീയ പ്രശ്‌നമാണ്. അവിടെ പ്രധാന സ്ഥലങ്ങളിലെ കെട്ടിടങ്ങൾ ദശകങ്ങളായി തുച്ഛമായ വാടകക്ക് കയ്യടക്കിയിരിക്കുകയാണ് വീടുകളിലെ താമസക്കാരും വാണിജ്യസ്ഥാപനങ്ങളും. മാതൃക നിയമം 2015 മുതൽ അതിന്റെ പണിപ്പുരയിലായിരുന്നിട്ടും നീണ്ടുപോയത് ഇക്കാരണത്താലാണ്. പുതിയ വാടക കരാറുകൾക്കു മാത്രമേ നിയമം ബാധകമാകുകയുള്ളുവെന്നു തീരുമാനിച്ചതും അതിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിലാണ്. മാതൃക നിയമത്തിന്റെ കരട് എല്ലാ സംസ്ഥാനങ്ങൾക്കും അയച്ചുകൊടുത്തിട്ടുണ്ട്. ജൂലൈ 26നു മുമ്പ് സംസ്ഥാനങ്ങൾ അവരുടെ നിർദ്ദേശങ്ങൾ സമർപ്പിക്കണം.

Other News